Poradnik zarządcy nieruchomości

Opis

„Poradnik” stanowi podręczne vademecum, w którym zebrano najważniejsze informacje, przydatne w codziennej pracy zarządców nieruchomości, m.in.:
- podstawy prawne dotyczące nieruchomości, 
- aspekty dotyczące inwentaryzacji, dokumentacji technicznej i kontroli okresowych, 
- zestawienie informacji dotyczących obiektu budowlanego i KOB.

Redakcja miesięcznika „Administrator i Menedżer Nieruchomości” zaprasza do zapoznania się z nową pozycją na branżowym rynku wydawniczym – „PORADNIKA ZARZĄDCY NIERUCHOMOŚCI”, autorstwa Wojciecha Jana Koniecznego. „Poradnik” skierowany jest do osób związanych zawodowo z branżą zarządzania nieruchomościami – zarządów wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych, pracowników firm zarządzających publicznym zasobem, a także nieruchomościami komercyjnymi. Ta profesjonalnie przygotowana publikacja naszpikowana praktyczną wiedzą jest niezbędnikiem w pracy zarządcy i administratora. Stanowi podręczne wademecum, w którym na ponad 300 stronach zebrano najważniejsze informacje przydatne w codziennej pracy zarządców nieruchomości, m.in.: podstawy prawne dotyczące nieruchomości, aspekty dotyczące inwentaryzacji, dokumentacji technicznej i kontroli okresowych a także zestawienie informacji dotyczących obiektu budowlanego i KOB.

O Autorze

Wojciech Jan Konieczny - absolwent Wyższej Szkoły Ekonomicznej, zarządca nieruchomości legitymujący się państwową licencją zawodową nr 14587. Organizator certyfikowanych wykładów w ramach zgłaszanych do Ministerstwa Infrastruktury szkoleń z doskonalenia zawodowego zarządców nieruchomości. Uprawniony przez Polską Federację Zawodów Nieruchomościowych do prowadzenia praktyk zawodowych dla studentów studiów podyplomowych. Członek Komisji Odpowiedzialności Zawodowej przy Ministerstwie Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej do końca 2013 r.

Od 2011 roku prezes Stowarzyszenia Uczestników Rynku Nieruchomości TRANSFER, biegły sądowy z zakresu zarządzania nieruchomościami i rozliczania kosztów w nieruchomościach oraz szkoleniowiec z ponad 20-letnią praktyką. W latach 2006–2016 dyrektor zarządzający w TBS, a w latach 2017–2018 pełnomocnik zarządu ZKZL Sp. z o.o. zarządzająca ok. 1700 nieruchomościami komunalnymi.

Długoletnie doświadczenie zawodowe wykorzystuje w prowadzeniu szkoleń z dziedzin prawa cywilnego, prawa budowlanego, planowania operacyjno-finansowego, zarządzania
informacjami, ryzykami, bezpieczeństwem technicznym, środowiska i ludzi oraz rozliczeniami kosztów dostawy mediów. Organizator kilkunastu edycji kursu zarządcy nieruchomości, szkoleniowiec.

Autor wielu programów informatycznych wspomagających pracę zarządców nieruchomości w inwentaryzacji, eksploatacji czy rozliczania mediów oraz podręcznika dla administratorów nieruchomości. Autor wielu publikacji zawodowych i artykułów prasowych. Od 2011 roku zajmuje się wsparciem prawnym i zawodowym, opiniując i doradzając w zakresie szerzenia idei dobrej praktyki zawodowej, a także udostępniając setki gotowych dokumentów, szablonów i procedur dostępnych na stronie www.konieczny-biegły.pl.
Uhonorowany odznaczeniem PRO AEQUO ET BONO zasłużonego dla rynku nieruchomości.

Spis treści
WPROWADZENIE / 9

ROZDZIAŁ 1 – PODSTAWY PRAWNE DOTYCZĄCE NIERUCHOMOŚCI / 13
PODSTAWOWE DEFINICJE / 14
KONSTYTUCJA RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ / 39
KODEKS CYWILNY / 40
PRAWNO BUDOWLANE / 46
ROZPORZĄDZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY W SPRAWIE WARUNKÓW TECHNICZNYCH UŻYTKOWANIA BUDYNKÓW MIESZKALNYCH / 54
PRAWO ENERGETYCZNE / 80
ROZPORZĄDZENIE MINISTRA KLIMATU I ŚRODOWISKA w sprawie warunków ustalania technicznej możliwości i opłacalności zastosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy do pomiaru ciepłej wody użytkowej, warunków wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła oraz zakresu informacji zawartych w indywidualnych rozliczeniachw sprawie warunków ustalania technicznej możliwości i opłacalności zastosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy do pomiaru ciepłej wody użytkowej, warunków wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła oraz zakresu informacji zawartych w indywidualnych rozliczeniach / 86
USTAWA O ZBIOROWYM ZAOPATRZENIU W WODĘ I ZBIOROWYM ODPROWADZENIU ŚCIEKÓW / 95
ROZPORZĄDZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY W SPRAWIE NORM
ZUŻYCIA WODY / 103
USTAWA O OCHRONIE PRAW LOKATORÓW, MIESZKANIOWYM ZASOBIE GMINY I O ZMIANIE
KODEKSU CYWILNEGO / 108
KODEKS WYKROCZEŃ / 112
Podział budynków pod względem wysokości / 115

ROZDZIAŁ 2 – INWENTARYZACJA NIERUCHOMOŚCI / 119
Inwentaryzacja aktywów i pasywów / 121
Składniki inwentaryzacji / 122
Harmonogram inwentaryzacji / 124
Powołanie komisji inwentaryzacyjnej / 124
Rozliczanie inwentaryzacji / 125
Dokumentacja wyniku inwentaryzacji / 125
Przyczyny błędów w inwentaryzacji / 126
Poprawianie błędów w inwentaryzacji / 126
Inwentaryzacja fizyczna i formalna / 130
Drabina inwentaryzacyjna / 130
Waga inwentaryzacyjna / 131
Mapa procesu inwentaryzacji / 132
Tabela inwentaryzacyjna / 133
Dokumentacja techniczna obiektu / 138
Świadectwo charakterystyki energetycznej / 139
Audyt energetyczny / 139

ROZDZIAŁ 3 – KONTROLE OKRESOWE / 141
Kontrole i przeglądy techniczne obiektów oraz urządzeń (PB art. 62) / 142
Tabela sankcji za uchybienia i nieprawidłowości / 146
Tabela kontroli okresowych i przeglądów roboczych / 148
Kontrola okresowa sprawdzenia stanu technicznej sprawności / 150
Kontrola okresowa instalacji i urządzeń ochrony środowiska / 158
Kontrola okresowa instalacji gazowej / 161
Kontrola okresowa przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych / 172
Kontrola okresowa urządzeń dźwigowych / 183
Kontrola okresowa sprawdzenia stanu sprawności technicznej i wartości użytkowej / 189
Kontrola okresowa instalacji piorunochronnej / 195
Kontrola okresowa instalacji elektrycznej / 199
Kontrola okresowa eksploatowanych kotłów grzewczych / 216
Przegląd i ocena efektywności nergetycznej urządzeń chłodniczych i klimatyzacyjnych >12kW / 223
Kontrola w zakresie decyzji administracyjnej nadzoru budowlanego / 235
Ocena właściwego i bezpiecznego użytkowania obiektu budowlanego / 240
Przegląd pomieszczeń użytkowanych intensywnie lub narażonych na uszkodzenia / 248
Przegląd stanu technicznego instalacji i urządzeń wentylacyjnych / 252
Przegląd stanu technicznego kanałów i przewodów spalinowych oraz dymowych / 256
Przegląd stanu technicznego instalacji ciepłej wody użytkowej / 263
Przegląd stanu technicznego instalacji wodociągowej i okresowej legalizacji wodomierzy / 267
Przegląd stanu technicznego instalacji kanalizacyjnej / 271
Przegląd stanu technicznego urządzeń do usuwania odpadów i nieczystości stałych / 277
Przegląd stanu technicznego instalacji i urządzeń centralnego ogrzewania / 281
Przegląd stanu technicznego instalacji gazowej / 285
Przegląd stanu technicznego instalacji elektrycznej / 289
Przegląd stanu technicznego instalacji piorunochronnej / 293
Ocena użytkowania wyrobów z azbestem oraz z azbestem uszkodzone powyżej 3% / 297
Przegląd urządzeń przeciwpożarowych i gaśnic / 302
Przegląd węży stanowiących wyposażenie hydrantów wewnętrznych / 307
Wiosenny przegląd placów zabaw i innych elementów małej architektury / 313
Przegląd czystości i ogólnego stanu sanitarnego nieruchomości / 320
Przegląd instalacji centralnego ogrzewania przed sezonem grzewczym / 325
Przegląd sprawności sprzętu zimowego i wiosennego przed sezonem / 329
Badanie i ocena prowadzenia Książki Obiektu Budowlanego / 334

ROZDZIAŁ 4 – INFORMACJE O OBIEKCIE / 339
Podstawy prawne i praktyczne / 340
Odbiór obiektu budowlanego / 340
Zestawienie informacji o posiadanych dokumentach obiektu budowlanego / 343
Zestawienie informacji o dokumentach obiektu budynku mieszkalnego wielorodzinnego / 348

ROZDZIAŁ 5 – KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGO / 357
Podstawy prawne i praktyczne (wypis z komentarzem) / 358
Prowadzenie Książki obiektu budowlanego / 364
c-KOB / 378
ROZPORZĄDZENIE MRiT w sprawie książki obiektu budowlanego / 380
Zmiana sposobu użytkowania w pięciu krokach / 387

ROZDZIAŁ 6 – ROZLICZANIE KOSZTÓW CIEPŁA I WODY / 389
PODSTAWOWE ZASADY / 390
OGRZEWANIE LOKALU SĄSIEDNIEGO / 393
PRZYGOTOWANIE DO OPRACOWANIA PROJEKTU REGULAMINU / 397
PROJEKT REGULAMINU / 398

Od Autora
Jednym z najciekawszych i najbardziej satysfakcjonujących zawodów, jest zawód zarządcy nieruchomości. Wykonywanie tego zawodu wymaga właściwego przygotowania merytorycznego, podstawowej wiedzy technicznej, znajomości przepisów obowiązującego prawa, rozumienia służebnej roli zawodu, pozytywnego nastawienia, wytrwałości i samodyscypliny. Ten wspaniały zawód po prostu należy lubić. Lektura niniejszej publikacji jest drogą do osiągnięcia wymienionych powyżej wymagań, co pozwala każdemu osiągnąć wysoki poziom samorealizacji i społecznego uznania.
Z wieloletniej praktyki zawodowej wyciągnąłem pewne wnioski, a najważniejsze jest to, że większość wykonywanych czynności zawodowych, jest wielokrotnie powtarzana, a jedynie niewielki procent stanowią sytuacje niebezpieczne czy stresujące. Dlatego zebrałem te powtarzalne czynności w niniejszej publikacji, przede wszystkim po to, aby dzieląc się moimi doświadczeniami, ograniczyć dokonywanie przez P.T. Czytelników „odkryć” tego, co już wcześniej odkryte zostało. Bo jakimże marnotrawstwem byłoby wielokrotne odkrywanie Ameryki, wcześniej odkrytej przez Kolumba.
Treści zawarte w Poradniku Zarządcy stanowią gotowe wzory i rozwiązania, odpowiadają na większość pytań, a to wszystko po to, aby móc przyczynić się do czynienia życia każdego uczestnika rynku nieruchomości możliwie jak najlepszym.

Wojciech Jan Konieczny

Partnerami „Poradnik Zarządcy Nieruchomości” są: BMeters, DomBest, Bank Gospodarstwa Krajowego, Nobilt, Alior Bank oraz Polstyr.