Wspólnota mieszkaniowa w pytaniach i odpowiedziach. Poradnik dla zarządów i zarządców wyd.2 uaktualnione i rozszerzone

Wspólnota mieszkaniowa w pytaniach i odpowiedziach. Poradnik dla zarządów i zarządców

rok wydania: 2017, wydanie drugie uaktualnione i rozszerzone
ISBN: 978-83-64094-49-1

Publikacja wydana pod patronatem czasopisma ADMINISTRATOR

Opis
Drugie, uaktualnione i rozszerzone, wydanie Wspólnoty mieszkaniowej w pytaniach i odpowiedziach to kontynuacja cieszącej się popularnością części pierwszej, również wydanej przez miesięcznik „Administrator”.

Publikacja ta jest obszernym kompendium wiedzy przeznaczonym dla zarządców, prezentującym najważniejsze kwestie związane z funkcjonowaniem wspólnot mieszkaniowych oraz administrowaniem nimi. W książce wykorzystano pytania zadawane redakcji przez czytelników, w a odpowiedziach na nie przywołano najaktualniejsze ustalenia prawne oraz normy z zakresu zarządzania wspólnotą mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa w pytaniach i odpowiedziach to publikacja -dotycząca podstawowych problemów, z którymi borykają się zarówno zarządcy, jak i właściciele lokali.

Drugie wydanie w dużym stopniu uzupełniono licznymi treściami, dodano także nowy rozdział Podatki we wspólnocie. Całość opracowała i zredagowała Sabina Augustynowicz.

Podręcznik jest niezbędną pozycją, prezentującą w sposób zwarty, a jednocześnie wyczerpujący, praktyczną wiedzę z zakresu zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi.

"Ukazała się na rynku wydawniczym świetna książka Pani Redaktor Sabiny Augustynowicz „Wspólnota mieszkaniowa w pytaniach i odpowiedziach”. Forma – pytania i odpowiedzi - jest niezwykle atrakcyjna – Czytelnik znajdzie tam odpowiedzi na wiele pytań, na które wprost nie odpowiadają zapisy ustawowe.

Publikacja jest niezwykle potrzebna. Gorąco ją polecam zarówno zarządcom, jak i właścicielom lokali, którym w istotny sposób przybliży właściwą interpretację wcale nie łatwej ustawy."

Janusz Gdański, Wiceprezes Słupskiego Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości, Ekspert Ogólnopolskiej Izby Gospodarki Nieruchomościami

Spis treści
OD REDAKTORA / 11

ROZDZIAŁ I
ZARZĄD NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ / 12
1. Sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną / 12
1.1. Czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd w ustawie o własności lokali / 12
1.2. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu / 12
2. Wynagrodzenie zarządu i zarządcy / 13
2.1. Czy członkowie zarządu wspólnoty mogą żądać wynagrodzenia za wykonywane czynności i kto może wykazać, że członek zarządu wspólnoty pobiera za wysokie wynagrodzenie? / 14
2.2. Czy niebędący na etacie członkowie zarządu wspólnoty odprowadzają podatek dochodowy od otrzymywanego wynagrodzenia? / 15
3. Odpowiedzialność i uprawnienia zarządu / 16
3.1. Czy zarząd sam, bez zgody współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, może odpłatnie wynająć część nieruchomości? / 16
3.2. Czy zarząd wspólnoty może sam podjąć decyzję o wynajęciu prawnika w sprawie o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, czy potrzebuje do tego jej uchwały? / 16
3.3. Jeden zarząd, dwie umowy na te same prace / 18
3.4. Kto może być w zarządzie wspólnoty? / 19
4. Zmiana lub rezygnacja członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej / 21
4.1. Jak odwołać członka zarządu, by nie paraliżować działania wspólnoty mieszkaniowej? / 21
4.2. Czy wybrany na zebraniu prawomocną uchwałą członek zarządu może zrezygnować z pełnionej funkcji w dowolnym momencie? / 22
4.3. Odwołanie zarządu / 24
5. Pełnomocnictwo do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w sądzie / 25

ROZDZIAŁ II
ZEBRANIE WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ / 29
1. W jakiej formie zarząd wspólnoty mieszkaniowej powinien przedstawić sprawozdanie z działalności w minionym roku? / 29
2.  Podejmowanie uchwał we wspólnocie / 30
3.  Kiedy uchwała jest prawomocna przy indywidualnym zbieraniu głosów? / 32
4.  Zasada głosowania „jeden właściciel – jeden głos” / 33
5. Uchwała nie może ingerować w prawo własności właściciela lokalu / 34
6.  Data na uchwale / 36
7. Uchwała z mocą wsteczną / 37
8. Co powinien zawierać protokół z zebrania wspólnoty mieszkaniowej? / 39
9. Podjęcie uchwały poza porządkiem obrad i brak protokołu z zebrania / 40
10.  Problemy z głosowaniami nad zmianą sposobu zarządu we wspólnocie / 42
11. Zwołanie zebrania i zmiany w porządku obrad nad odwołaniem sposobu zarządu / 43
12. Głosowanie nad uchwałą o zmianie sposobu zarządu / 43
13. Czy podważać ważność głosowania nad uchwałą? / 44
14.  Udokumentowanie podjęcia uchwały / 45
15.  Listy do głosowania / 46
16. Karty do głosowania / 48
17. Protokół z podjęcia uchwały / 49
18. Listy obecności / 50
19. Czy pełnomocnik gminy na zebraniu wspólnoty mógł wystąpić bez ważnego pełnomocnictwa / 51
20. Zebranie zwołane przez właścicieli lokali, a nie przez zarząd wspólnoty / 51
21. Głosowanie a nieobecność / 54
22. Dwa lokale, ile głosów? / 56
23. Pełnomocnik na zebraniu / 58
24. Zmiana uchwały nie może pozbawiać członka wspólnoty praw nabytych / 59
25. Kolce na ptaki – czy potrzebna uchwała? / 60
26. Uchwała w sprawie sprzątania klatek schodowych przez właścicieli niezgodna z prawem / 61

ROZDZIAŁ III
FUNDUSZE WE WSPÓLNOCIE / 63
1. Jakie prawo ma każdy właściciel do korzystania z funduszu remontowego? / 63
2. Wysokość wpłat / 63
3. Finansowanie robót remontowych / 64
4. Remont z uchwałą / 65
5. Jednorazowa dopłata do funduszu remontowego zgodna z prawem / 68
6. Fundusz inwestycyjny we wspólnocie mieszkaniowej / 69
7. Kredyt na inwestycje z uchwałą / 71
8. Na co wspólnota może przeznaczyć odszkodowanie uzyskane od dewelopera? / 72

ROZDZIAŁ IV
WŁASNOŚĆ I WSPÓŁWŁASNOŚĆ / 75
1. Współwłasność przymusowa / 75
1.1. Instalacja centralnego ogrzewania we wspólnotach mieszkaniowych a prawo / 75
1.2. Instalacja CO częścią lokalu / 76
1.3. Kotłownia jako część wspólna nieruchomości / 77
1.4. Status urządzeń przesyłowych / 78
1.5. Odłączenie się od instalacji centralnego ogrzewania / 79
1.6. Likwidacja podzielników  / 81
1.7. Kto odpowiada za zawory przy wodomierzach? / 82
2. Co jest wspólne, a co nie? / 84
2.1. Okno w lokalu na poddaszu – czyja własność?    84
2.2. Izolacja balkonu to obowiązek wspólnoty    84
2.3. Kiedy wymiana daszku nad balkonem odbywa się na koszt wspólnoty? / 86
2.4. Okna od południa / 87
2.5. Czy docieplenie dachu jest konieczne? / 89
2.6. Kto ma uszczelnić kominy we wspólnocie? / 90
3. Ocieplanie stropów piwnic – czy warto? / 92
4. Współodpowiedzialność za zobowiązania finansowe / 94

ROZDZIAŁ V
POŻYTKI WE WSPÓLNOCIE / 97
1. Zasilenie funduszu remontowego pożytkami / 97
2. Uchwała w sprawie sprzedaży strychu / 99
3. Nadbudowa we wspólnocie  / 101
4. Opłata za klimatyzator na budynku / 104
5. Reklama na elewacji / 106
6. Podniesienie kosztów zarządu lokalu użytkowego / 107
7. Uprawnienia do pożytków dotychczasowych właścicieli nieruchomości i właścicieli sukcesywnie wyodrębnionych lokali / 108

ROZDZIAŁ VI
ZMIANA PRZEZNACZENIA CZĘŚCI WSPÓLNEJ / 111
1. Kiedy możliwa jest adaptacja strychu bądź piwnicy? / 111
2. Zamiana strychu na piwnicę / 113
3. Sprzedaż suszarni / 113
4. Adaptacja strychu a opłaty / 115
5. Sprzedaż pomieszczeń wspólnych a podatek dochodowy / 118
6. Kiedy wspólnota mieszkaniowa może cofnąć zgodę na przebudowę? / 119

ROZDZIAŁ VII
KORZYSTANIE Z NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ / 121
1. Zajęcie i przebudowa korytarza / 121
2. Obietnica przyłączenia korytarza do lokalu z uchwałą, ale bez umowy / 123
3. Basen w ogródku / 126
4. Ogródek z murowanym ogrodzeniem / 128
5. Zakaz korzystania z części wspólnych / 129
6. Uregulowanie korzystania z pomieszczeń nieruchomości wspólnej / 130
7. Monitoring na balkonie i na klatce schodowej / 133
8. Udostępnianie nagrań monitoringu / 134
9. Korzystanie z nieruchomości wspólnej nie oznacza przejęcia na własność / 136

ROZDZIAŁ VIII
WSPÓLNY MAJĄTEK / 140
1. Zbyt duża działka. Jaką jej część oddać gminie? / 140
2. Zakup gruntów przez wspólnotę / 145
3. Rozbiórka budynku gospodarczego / 147
4. Odpowiedzialność właścicieli za nieruchomość wspólną / 149
4.1. Gdy właściciele nie chcą zgodzić się na remont / 149
4.2. Gdy część właścicieli nie chce docieplenia dachu… / 150
4.3. Kompleksowa czy punktowa wymiana instalacji? / 152
4.4. Właściciel musi zezwolić na wstęp do swojego lokalu / 155
4.5. Kto ma usuwać nieprawidłowości wykryte w czasie przeglądu? / 156
4.6. Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej a współwłasność mieszkania / 158
5. Udostępnianie dokumentacji we wspólnocie / 161

ROZDZIAŁ IX
WSPÓLNOTA A NAJEMCA LOKALU / 162
1. Czy wspólnota ma prawo domagać się od najemcy przywrócenia poprzedniego wyglądu elewacji? / 162
2. Czy zarządca miał prawo samowolnie opróżnić strych? / 163
3. Konkubent a najemca / 164

ROZDZIAŁ X
WSPÓŁKORZYSTANIE Z TERENÓW PRZYLEGŁYCH LUB WSPÓLNYCH URZĄDZEŃ PRZEZ RÓŻNE WSPÓLNOTY / 166
1. Tereny wspólne dla kilku wspólnot mieszkaniowych / 166
2. Przyłączenie innej wspólnoty do instalacji wod-kan  / 170

ROZDZIAŁ XI
WINDYKACJA / 173
1. Zwiększenie zaliczek za nieterminowe wpłaty – tak, ale nie na koszty zarządu nieruchomością wspólną / 173
2.  Sprzedaż zadłużonego lokalu / 175
3. Zadłużony lokal a sprzeczna z prawem walka z dłużnikiem / 176
4. Kto ma prawo dochodzić należnych opłat? / 178
4.1. Czy zarząd, bez zgody wspólnoty, miał prawo zlecić kancelarii adwokackiej dochodzenie zaległych opłat od właścicieli lokali? / 178
4.2. Czy zarządca ma obowiązek sądowego dochodzenia należności od dłużników? / 179
5. Kto płaci czynsz w okresie egzekucji nieruchomości? / 180

ROZDZIAŁ XII
ZARZĄDCA WE WSPÓLNOCIE / 184
1. Odpowiedzialność cywilna i karna zarządcy / 184
2. Czy zarządca musi przestrzegać uchwały niezgodnej z przepisami? / 188
3.  Skuteczne rozwiązanie umowy o zarządzanie / 191
4. Zmiana zarządcy a dokumenty / 195
5. Zmiana sposobu zarządu w budynku podeweloperskim / 197
6. Zarządca wyznaczony przez dewelopera na pięć lat / 198
7. Od kiedy liczy się czas rękojmi? / 199
8. Gdy deweloper nie przystępuje do napraw w czasie rękojmi / 201
9. KOB dla każdego segmentu obiektu? / 203
10. Gdy w sieci obrażają zarządcę / 204
11. Naruszenie dóbr osobistych zarządcy / 205

ROZDZIAŁ XIII
STOSUNKI SĄSIEDZKIE W ORZECZNICTWIE / 209
1. Zasady współżycia społecznego w orzecznictwie / 209
2. Prawo własności a regulamin porządku domowego / 209
3. Zakłócanie ciszy w budynkach wielorodzinnych / 211
4. Lokale niezamieszkałe a koszty ogrzewania / 213

ROZDZIAŁ XIV
MEDIA WE WSPÓLNOCIE / 215
1. Podzielniki a koszty ogrzewania / 215
2. Gdy nie wszyscy chcą montażu zaworów / 216
3. Zły odczyt ciepłomierza / 217
4. Rozliczanie różnicy wskazań zużycia wody / 218
5. Przeksięgowanie nadpłaty za CO  / 220

ROZDZIAŁ XV
ZASADY RUCHU DROGOWEGO NA OSIEDLU I PARKOWANIE / 222
1. Miejsca parkingowe dla osób niepełnosprawnych /  222
2.  Ustanowienie strefy ruchu / 223
3. Ograniczenie wjazdu na teren wspólnoty mieszkaniowej / 224
4.  Wyznaczenie miejsc parkingowych dla poszczególnych lokali / 225
5. Wspólnota mieszkaniowa ma prawo ograniczać zasady korzystania z parkingu / 226
6. Problemy z sytuowaniem miejsc parkingowych / 227
 
ROZDZIAŁ XVI
WSPÓLNOTA A GMINA / 230
1. Finansowanie terenu dzierżawionego od gminy / 230
2.  Kto odpowiada za wyrwę w chodniku? / 232

ROZDZIAŁ XVII
PODATKI WE WSPÓLNOCIE / 234
1.  Rozliczenie roczne / 234
1.1. Przychody niezwiązane z działalnością są opodatkowane na zasadzie kasowej,  tzn. z datą faktycznego otrzymania (np. wpłaty na rachunek bankowy) / 234
1.2. Jakie przychody są rozliczane kasowo? / 235
1.3. Czym są przychody należne? / 236
1.4. Przychody z zasobów mieszkaniowych / 237
1.5. Przychody wykazywane w CIT-8 / 238
1.6. Koszty uzyskania przychodów / 239
1.7. Dochody / 240
1.7.1. Dochody zwolnione od podatku / 240
2. Odszkodowanie a lokale użytkowe / 244
3. Koszty związane z wypłatami wynagrodzeń dla członków wspólnoty / 246
4. Opłata za korzystanie ze śmietnika / 246
5. Podatkowi podlega dochód z najmu / 247
6. Sprzedaż piwnicy, strychu i werandy / 248
7. Odsprzedaż kluczy i pilotów do bram / 250
8. Rachunki bankowe / 252
9.  Zaliczki od właścicieli lokali użytkowych / 253
10. Podatek dochodowy od lokali użytkowych / 255
11. Zwolnienie od VAT we wspólnocie / 258

ROZDZIAŁ XVIII    
UBEZPIECZENIA WE WSPÓLNOCIE MIESZKANIOWEJ  / 263
1. Odpowiedzialność za wypadek na chodniku / 263
1.1. Obowiązki właściciela nieruchomości / 265
1.2. Nie zawsze odpowiedzialność ciąży na zarządcy    266
2. Ubezpieczenie współwłasności a indywidualne ubezpieczenie mieszkania, w tym podwójne ubezpieczenie murów / 267
3. Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę… / 268

INDEKS RZECZOWY / 270