Kategorie

Wspólnota mieszkaniowa w pytaniach i odpowiedziach. Poradnik dla zarządów i zarządców

  • Kod: 3190
  • Wydawca: Grupa Medium
    • Autor: red. Sabina Augustynowicz
  • Cena brutto: 45,00 zł
  • (Cena netto: 42,86 zł)
  • Poleć produkt
Wspólnota mieszkaniowa w pytaniach i odpowiedziach. Poradnik dla zarządów i zarządców

rok wydania: 2016, wydanie pierwsze
ISBN: 978-83-64094-49-1

Publikacja wydana pod patronatem czasopisma ADMINISTRATOR

"Ukazała się na rynku wydawniczym świetna książka Pani Redaktor Sabiny Augustynowicz „Wspólnota mieszkaniowa w pytaniach i odpowiedziach”. Forma – pytania i odpowiedzi - jest niezwykle atrakcyjna – Czytelnik znajdzie tam odpowiedzi na wiele pytań, na które wprost nie odpowiadają zapisy ustawowe.

Publikacja jest niezwykle potrzebna. Gorąco ją polecam zarówno zarządcom, jak i właścicielom lokali, którym w istotny sposób przybliży właściwą interpretację wcale nie łatwej ustawy."

Janusz Gdański, Wiceprezes Słupskiego Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości, Ekspert Ogólnopolskiej Izby Gospodarki Nieruchomościami

Spis treści
OD REDAKTORA  / 11

ROZDZIAŁ I ZARZĄD NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ / 12
1. Sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną / 12
1.1. Czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd w ustawie o własności lokali / 12
1.2. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu / 12
2. Wynagrodzenie zarządu i zarządcy / 13
2.1. Czy członkowie zarządu wspólnoty mogą żądać wynagrodzenia za wykonywane czynności i kto może wykazać, że członek zarządu wspólnoty pobiera za wysokie wynagrodzenie? / 14
2.2. Czy członkowie zarządu wspólnoty niebędący na etacie odprowadzają podatek dochodowy od otrzymywanego wynagrodzenia? / 15
3. Odpowiedzialność i uprawnienia zarządu / 16
3.1. Czy zarząd sam, bez zgody współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, może odpłatnie wynająć część nieruchomości? / 16
3.2. Czy zarząd wspólnoty może sam podjąć decyzje o wynajęciu prawnika w sprawie uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej? / 16
3.3. Jeden zarząd, dwie umowy na te same prace / 17
3.4. Kto może być w zarządzie wspólnoty? / 19
4. Zmiana lub rezygnacja członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej / 21
4.1. Jak odwołać członka zarządu, by nie paraliżować działania wspólnoty mieszkaniowej? / 21
4.2. Czy wybrany na zebraniu prawomocną uchwałą członek zarządu może zrezygnować z pełnionej funkcji w dowolnym momencie? / 22
4.3. Odwołanie zarządu / 24
5. Pełnomocnictwo do reprezentowania wspólnoty w sądzie / 25

ROZDZIAŁ II ZEBRANIE WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ / 29
1. Podejmowanie uchwał we wspólnocie / 29
2. Kiedy uchwała jest prawomocna przy indywidualnym zbieraniu głosów? / 31
3. Zasada głosowania „jeden właściciel – jeden głos” / 31
4. Uchwała nie może ingerować w prawo własności właściciela lokalu / 33
5. Co powinien zawierać protokół z zebrania wspólnoty mieszkaniowej? Zarząd pominął komentarze i wypowiedzi członków wspólnoty / 35
6. Podjęcie uchwały poza porządkiem obrad i brak protokołu z zebrania / 35
7. Problemy z głosowaniami nad zmianą sposobu zarządu we wspólnocie / 37
8. Zwołanie zebrania o odwołanie sposobu zarządu i zmiany w jego porządku  / 38
9. Głosowanie nad uchwałą o zmianę sposobu zarządu / 39
10. Czy podważać ważność głosowania nad uchwałą? / 40
11. Udokumentowanie podjęcia uchwały / 40
12. Listy do głosowania / 41
13. Karty do głosowania / 43
14. Protokół z podjęcia uchwały / 44
15. Listy obecności / 45
16. Pełnomocnik gminy na zebraniu wspólnoty bez ważnego pełnomocnictwa / 46
17. Zebranie zwołane przez właścicieli lokali, a nie przez zarząd wspólnoty / 47
18. Głosowanie a nieobecność / 50
19. Dwa lokale, ile głosów? / 52
20. Pełnomocnik na zebraniu  / 53
21. Zmiana uchwały nie może pozbawiać członka wspólnoty praw nabytych / 54

ROZDZIAŁ III FUNDUSZE WE WSPÓLNOCIE / 56
1. Jakie prawo ma każdy właściciel do korzystania z funduszu remontowego? / 56
2. Czy wpłaty na fundusz remontowy mogą być takiej samej wielkości / 56
3. Finansowanie robót remontowych / 57
4. Remont z uchwałą  / 58
5. Jednorazowa dopłata do funduszu remontowego zgodna z prawem  / 61
6. Fundusz inwestycyjny we wspólnocie mieszkaniowej / 62
7. Kredyt na inwestycje z uchwałą / 64

ROZDZIAŁ IV WŁASNOŚĆ I WSPÓŁWŁASNOŚĆ / 66
1. Współwłasność przymusowa / 66
1.1. Instalacja centralnego ogrzewania we wspólnotach mieszkaniowych a prawo / 66
1.2. Instalacja c.o. częścią lokalu  / 67
1.3. Kotłownia jako część wspólna nieruchomości / 68
1.4. Status urządzeń przesyłowych / 69
1.5. Odłączenie się od instalacji centralnego ogrzewania / 70
1.6. Likwidacja podzielników / 72
2. Co jest wspólne, a co nie? / 73
2.1. Okno w lokalu na poddaszu – czyja własność? / 73
2.2. Izolacja balkonu to obowiązek wspólnoty / 74
2.3. Kiedy wymiana daszku nad balkonem odbywa się na koszt wspólnoty? / 75
2.4. Okna od południa  / 77
2.5. Ocieplanie stropów piwnic – czy warto?  / 78
3. Współodpowiedzialność za zobowiązania finansowe: wcześniejsza spłata kredytu  / 82

ROZDZIAŁ V POŻYTKI WE WSPÓLNOCIE / 84
1. Zasilenie funduszu remontowego pożytkami / 84
2. Uchwała w sprawie sprzedaży strychu  / 86
3. Nadbudowa we wspólnocie / 88
4. Opłata za klimatyzator na budynku / 91
5. Reklama na elewacji / 93
6. Podniesienie kosztów zarządu lokalu użytkowego  / 94

ROZDZIAŁ VI ZMIANA PRZEZNACZENIA CZĘŚCI WSPÓLNEJ  / 96
1. Kiedy możliwa jest adaptacja strychu bądź piwnicy?  / 96
2. Zamiana strychu na piwnicę / 98
3. Sprzedaż suszarni  / 98
4. Adaptacja strychu a opłaty / 100
5. Sprzedaż pomieszczeń wspólnych a podatek dochodowy / 103

ROZDZIAŁ VII KORZYSTANIE Z NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ  / 104
1. Zajęcie i przebudowa korytarza / 104
2. Obietnica przyłączenia korytarza do lokalu z uchwałą, ale bez umowy / 106
3. Basen w ogródku / 109
4. Ogródek z murowanym ogrodzeniem / 111
5. Zakaz korzystania z części wspólnych / 112
6. Uregulowanie korzystania z pomieszczeń nieruchomości wspólnej / 113
7. Monitoring na balkonie i klatce schodowej / 116
8. Udostępnianie nagrań monitoringu / 117

ROZDZIAŁ VIII WSPÓLNY MAJĄTEK / 120
1. Zbyt duża działka: jak oddać część działki gminie? / 120
2. Rozbiórka budynku gospodarczego / 125
3. Odpowiedzialność właścicieli za nieruchomość wspólną / 127
3.1. Gdy właściciele nie chcą zgodzić się na remont / 127
3.2. Gdy część właścicieli nie chce docieplenia dachu… / 128
3.3. Kompleksowa czy punktowa wymiana instalacji? / 130
3.4. Właściciel musi zezwolić na wstęp do swojego lokalu / 132
3.5. Kto ma usuwać nieprawidłowości wykryte w czasie przeglądu? / 133
3.6. Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej a współwłasność mieszkania / 136
4. Udostępnianie dokumentacji przez właściciela lokalu / 138

ROZDZIAŁ IX WSPÓLNOTA A NAJEMCA LOKALU / 140
1. Czy wspólnota ma prawo domagać się od najemcy przywrócenia poprzedniego wyglądu elewacji? / 140
2. Czy zarządca miał prawo samowolnie opróżnić strych?  / 141

ROZDZIAŁ X WSPÓŁKORZYSTANIE Z TERENÓW PRZYLEGŁYCH LUB WSPÓLNYCH URZĄDZEŃ PRZEZ RÓŻNE WSPÓLNOTY  / 143
1. Tereny wspólne dla kilku wspólnot mieszkaniowych / 143
2. Przyłączenie innej wspólnoty do instalacji wod-kan  / 147

ROZDZIAŁ XI WINDYKACJA / 150
1. Zwiększenie zaliczek za nieterminowe wpłaty tak, ale nie na koszty zarządu nieruchomością wspólną / 150
2. Sprzedaż zadłużonego lokalu / 152
3. Zadłużony lokal a sprzeczna z prawem walka z dłużnikiem / 153
4. Kto ma prawo dochodzić należnych opłat? / 155
4.1. Czy zarząd, bez zgody wspólnoty, miał prawo zlecić kancelarii adwokackiej dochodzenie zaległych opłat od właścicieli lokali?  / 155
4.2. Czy zarządca ma obowiązek sądowego dochodzenia należności od dłużników? / 156

ROZDZIAŁ XII ZARZĄDCA WE WSPÓLNOCIE / 158
1. Skuteczne rozwiązanie umowy o zarządzanie / 158
2. Zmiana zarządcy a dokumenty / 162
3. Zmiana sposobu zarządu w budynku podeweloperskim / 164
4. Zarządca wyznaczony przez dewelopera na pięć lat / 165
5. Naruszenie dóbr osobistych zarządcy / 166

ROZDZIAŁ XIII STOSUNKI SĄSIEDZKIE A PRAWO / 170
1. Zasady współżycia społecznego w orzecznictwie / 170
2. Prawo własności a regulamin porządku domowego / 170
3. Zakłócanie ciszy w budynkach wielorodzinnych / 172
4. Lokale niezamieszkałe a koszty ogrzewania / 174

ROZDZIAŁ XIV MEDIA WE WSPÓLNOCIE / 176
1. Podzielniki a koszty ogrzewania / 176
2. Gdy nie wszyscy chcą montażu zaworów / 177
3. Zły odczyt ciepłomierza / 178
4. Rozliczanie różnicy wskazań zużycia wody / 179
5. Przeksięgowanie nadpłaty za c.o. / 181
6. Czy opłaty za dostawę energii cieplnej można zaliczyć do kosztów zarządu? / 182

ROZDZIAŁ XV ZASADY RUCHU DROGOWEGO NA OSIEDLU I PARKOWANIE / 183
1. Miejsca parkingowe dla osób niepełnosprawnych / 183
2. Ustanowienie strefy ruchu / 184
3. Ograniczenie wjazdu na teren wspólnoty mieszkaniowej / 185
4. Wyznaczenie miejsc parkingowych dla poszczególnych lokali / 186
5. Wspólnota mieszkaniowa ma prawo ograniczać zasady korzystania z parkingu / 187
6. Problemy z sytuowaniem miejsc parkingowych / 188

ROZDZIAŁ XVI WSPÓLNOTA A GMINA / 191
1. Finansowanie terenu dzierżawionego od gminy / 191
2. Kto odpowiada za wyrwę w chodniku?  / 193

INDEKS RZECZOWY / 196


OD REDAKTORA
Miesięcznik „Administrator” od lat wspiera swoich Czytelników, udzielając porad prawnych i finansowych; odpowiadając na pytania; podpowiadając, jak rozwiązać problemy prawne, techniczne, finansowe, które pojawiają się w trakcie eksploatacji budynku – problemy, z którymi borykają się zarówno zarządcy nieruchomości, jak i właściciele lokali.
Wątpliwości P.T. Czytelników, których rozwianiem zajmowali się eksperci przeprowadzający dokładne analizy zgłaszanych problemów, postanowiliśmy zebrać w jedną publikację. Dziękujemy współpracującym z redakcją mecenasom: Pawłowi Puchowi, Bartłomiejowi Żukowskiemu, Agnieszce Żelaznej oraz Marcie Chmielewskiej, bez których wkładu merytorycznego ta książka nie mogłaby się ukazać.
Osobne podziękowania należą się Ogólnopolskiej Izbie Gospodarki Nieruchomościami, która udostępniła nam zapis porad, udzielanych na łamach biuletynu „Zarządca – Doradca”.
Mamy nadzieję, że ten swoisty poradnik okaże się Państwu przydatny w codziennej działalności.

OPINIA O KSIAŻCE
„Sprzedaż” strychu

Autorzy wielu publikacji udzielają rad na temat sprzedawania strychów pomijając kluczową kwestię – strychu po prostu … nie można sprzedać! Strych jest elementem nieruchomości wspólnej, podobnie jak klatka schodowa, komin czy elewacja budynku, a więc nie może być w żaden sposób zbyty. Podkreśla to także oczywisty fakt – członkiem wspólnoty mieszkaniowej może być tylko właściciel lokalu a żaden strych przecież lokalem nie jest! Gdyby jednak do sprzedaży doszło to powstałby przedziwny twór – w nieruchomości byliby właściciele lokali, czyli członkowie wspólnoty mieszkaniowej oraz właściciel czegoś, co lokalem nie jest, który, jako nieposiadający lokalu, członkiem wspólnoty mieszkaniowej być nie może. Takiej konstrukcji ustawodawca – i słusznie – nie przewidział.

Mam nadzieję, że autorzy artykułów dotyczących zbywania strychów stosują pewien skrót myślowy. Chodzi im zapewne o to, że w efekcie pewnych, zgodnych z prawem działań, w miejscu strychu lub jego części może powstać lokal, który, po wyodrębnieniu może być zbyty. Należałoby jednak używać precyzyjnych sformułowań aby nie wprowadzać w błąd tych, których wiedza o wspólnotach mieszkaniowych jest ograniczona.

Procedura, w wyniku której wskutek adaptacji części nieruchomości wspólnej „pojawia się” nowy członek wspólnoty jest szczegółowo opisana w wyśmienitym poradniku „Wspólnota mieszkaniowa w pytaniach i odpowiedziach” autorstwa Pani Redaktor Sabiny Augustynowicz. Procedura ta jest stosowana w przypadku, gdy osoba niebędąca członkiem wspólnoty chce zaadaptować część nieruchomości wspólnej na lokal i w efekcie stać się członkiem wspólnoty. Zdarza się jednak, że chęć wykorzystania dla własnych celów części nieruchomości wspólnej wyraża aktualny właściciel lokalu. Celem tym może być uzyskanie dodatkowego pomieszczenia lub adaptacja tej części na odrębny lokal  - mieszkalny lub użytkowy – z przeznaczeniem do użytku własnego, swoich najbliższych lub nawet na wynajem albo sprzedaż.

Punktem wyjścia jest istnienie w budynku pomieszczeń wspólnych – pralni, suszarni, piwnic lub strychu, które albo są nieużywane albo korzystają z nich jedynie doraźnie tylko niektórzy właściciele lokali. Są tu różne możliwości – zainteresowanym może być tylko jeden z właścicieli lub kilku. Do wspólnoty będzie należała decyzja – czy, komu i na jakich warunkach będzie uchwałą wyrażona zgoda na przyłączenie do lokalu właściciela tego pomieszczenia lub jego konkretnie określonej części jako pomieszczenia przynależnego do lokalu. Gdy tak już się stanie to właściciel może uzyskane pomieszczenie zaadaptować
i uzyskać to, co zamierzał.

Czy zgoda musi być udzielona pod warunkiem dokonania przez zainteresowanego określonej wpłaty na rzecz wspólnoty? Niekoniecznie. Można  w zamian za akceptację wniosku zaproponować wykonanie na rzecz wspólnoty określonych prac lub zgodę wyrazić bez żadnych warunków. Z taką właśnie sytuacją miałem do czynienia gdy będąc członkiem Zarządu Miasta posiadałem jednoosobowe pełnomocnictwo do wyrażania woli gminy we wszystkich sprawach dotyczących realizacji ustawy o własności lokali.

W budynku było 5 lokali mieszkalnych gminnych i jeden należący do Pana Piotra
z udziałem 14% w nieruchomości wspólnej. W tym budynku było także pomieszczenie byłej bramy, aktualnie nie pełniące roli przejazdu lub przejścia, w którym wieczorami gromadzili się amatorzy „win” owocowych. Pan Piotr chciał to pomieszczenie zaadaptować na lokal użytkowy, jednak ze względu na konieczność poniesienia znacznych kosztów adaptacji inwestowaniem „w cudze” nie był zainteresowany, tzn. nie chciał ponosić jakichkolwiek kosztów przed uzyskaniem tytułu własności tego pomieszczenia. Zaproponowałem rozwiązanie, które przyjął – wspólnota zrezygnowała ze zbędnego pomieszczenia i wyraziła zgodę na wyłączenie go z nieruchomości wspólnej i nieodpłatne przekazanie – jako pomieszczenia przynależnego do lokalu - Panu Piotrowi. Sprawa została sfinalizowana u notariusza – po prostu w wyniku realizacji uchwały wspólnoty powierzchnia użytkowa nieruchomości uległa powiększeniu a udział gminy w nieruchomości wspólnej (współczynnik generujący koszty) zmniejszył się o 12%. O tyle zwiększył się udział Pana Piotra, który już jako właściciel bramę zaadaptował na lokal użytkowy i rozpoczął w nim działalność gospodarczą (antykwariat).

Jeden z radnych doszedł do wniosku że moje działanie przyniosło gminie stratę i zainteresował sprawą Komisję Rewizyjną Rady Miejskiej. Wyjaśniłem, że w efekcie gmina ograniczyła swoje wydatki na utrzymanie nieruchomości wspólnej i bez nakładów pozbyła się miejsca w którym gromadził się tzw. „element”, dodatkowo uzyskując dochody z tytułu podatku od osoby zatrudnionej w antykwariacie. Jest faktem, że Pan Piotr uzyskał lokal użytkowy, ale musiał ponieść niemałe nakłady, co prawda ze świadomością że inwestuje „w swoje”. Stało się więc tak że obie strony zyskały! Moje rozumowanie podzieliła zarówno Komisja Rewizyjna jak i Rada Miejska.

Opisuję powyższy przykład chcąc podkreślić, że adaptacja może przynieść korzyści wspólnocie także wtedy, gdy z tytułu rezygnacji z części nieruchomości wspólnej nie otrzyma ona rekompensaty finansowej. Należy zauważyć że np. osoba wykonująca adaptację strychu niewątpliwie – we własnym interesie – zadba o dach co będzie z korzyścią dla ogółu właścicieli i może stanowić wystarczającą rekompensatę za rezygnację ze zbędnej de facto
i generującej jedynie koszty części nieruchomości wspólnej.

Pamiętać jednak należy, że podstawą prawną podziału nieruchomości wspólnej na części stanowiące pomieszczenia przynależne jest art. 3 ust. 7 ustawy o własności lokali, co oznacza, że konieczna jest umowa a więc zgoda wszystkich właścicieli lokali. O ile jest to realne w nieruchomościach, w których właścicieli jest stosunkowo niewielu, to przy większej ich liczbie rzadko się udaje, gdyż wśród nich niewątpliwie pojawi się przynajmniej jeden „pies ogrodnika”!